خدمات مجانی به لوکس نشین ها - آرش بلاگ

به گزارش آرش بلاگ، نسبت شارژ آپارتمان به شارژ شهری در تهران شبیه نسبت فیل و فنجان است؛ به طوری که فرمول بدقواره دریافت این مهم ترین عوارض شهری باعث شده است لوکس نشین های پایتخت عملا خدمات مجانی از شهرداری دریافت کنند. در شهرهای توسعه یافته جهان، شارژ شهری یا همان مالیات شهری رقمی معادل 5/ 0 تا 5/ 1 درصد ارزش روز آپارتمان است. این مالیات جادویی باعث می شود دست کم 30درصد از هزینه اداره شهرها با دریافت عوارض شهری از مالکان آپارتمان های گران قیمت تامین شود که اثر مکمل این مالیات، بازدارندگی در برابر احتکار مسکن است؛ اما ارقام شارژها در تهران سرگیجه آور است.

جهانی اقتصاد در ادامه نوشت: سری جدید فیش عوارض نوسازی در مناطق 22گانه شهر تهران توزیع شد. بررسی جزئیات رقم محاسبه شده در فیش عوارض نوسازی شهروندان به عنوان شارژ شهری نشان می دهد: هزینه ای که شهروندان تحت عنوان شارژ شهری بابت پوشش خدماتی که شهر به آنها ارائه می کند می پردازند یک هشتم شارژ آپارتمان است.

شارژ شهری یا مالیات محلی بر املاک یک روش تامین منابع مالی برای اداره تعداد زیادی از شهرهای توسعه یافته جهان محسوب می شود اما طی تمامی سال های گذشته از نظر مدیران شهری پایتخت مغفول مانده است. اگرچه این نوع روش تامین منابع که در شهر تهران از آن به عنوان عوارض نوسازی یاد می شود، در ظاهر بودجه اداره پایتخت تعریف شده است اما علاوه بر سهم اندک آن در بودجه، نحوه محاسبه و اخذ آن از شهروندان به دلیل پیروی نکردن از یک فرمول معین، معیوب و فاقد کارآیی برای تامین هزینه های اداره شهر است.

عوارض نوسازی در تعداد زیادی از کلان شهرهای جهان، نقش شاهرگ پولی در بودجه دولت محلی را بازی می کند چراکه بزرگ ترین کانال ورودی منابع مالی در شهرداری ها است. در این شهرها شارژ شهری با نرخ نیم تا 5/ 1 درصد قیمت روز مسکن محاسبه و اخذ می شود. به طوری که دست کم حدود 30 تا 40 درصد کل بودجه سالانه اداره شهرها از این محل تامین می شود. نکته مهم تر آنکه همین فرمول توانسته این نوع مالیات محلی را، به عنوان مالیات تنظیم کننده بازار مسکن قرار دهد و مانع از احتکار یا خالی گذاشتن واحدهای مسکونی در شهر شود.

این در حالی است که فرمولی که شهرداری تهران براساس آن شارژ شهری را معین می کند معادل 27 درصد قیمت معاملاتی سال 98 است. قیمت معاملاتی در حال حاضر در شهر تهران تقریبا نزدیک به یک صدم قیمت روز مسکن است و همین امر سبب شده تا نرخ شارژ شهری در پایتخت حدود 007/ 0 درصد (زیر یک صدم درصد) قیمت روز مسکن باشد. این نرخ اوایل دهه 90 معادل 02/ 0 درصد قیمت روز مسکن بود؛ یعنی متوسط مبلغی که به عنوان عوارض نوسازی از سوی شهروندان به شهرداری تهران در اوایل دهه جاری پرداخت می شد حدود 02/ 0 درصد ارزش روز املاک بود.

جالب آنکه در این بازه زمانی متوسط قیمت مسکن در شهر تهران بیش از 2 تا 3 برابر شده اما نرخ شارژ شهری در همین فاصله از زیر 100 هزار تومان به حدود 200 هزار تومان رسیده است. تعدیل نشدن نرخ شارژ شهری متناسب با قیمت روز مسکن سبب شده این نسبت اکنون در مقایسه با اوایل دهه 90 سقوط کند.

بررسی ها نشان می دهد در حال حاضر نرخ شارژ شهری که شهروندان بابت خدماتی که دریافت می کنند می پردازند بسیار کمتر از شارژ سالانه آپارتمان محل سکونت آنها است. در واقع در حال حاضر متوسط شارژ شهری در پایتخت هم اکنون به حدود 230 هزار تومان در سال رسیده اما متوسط شارژ سالانه آپارتمان ها در تهران حدود یک میلیون و 800 هزار تومان است. به این ترتیب نسبت شارژ شهری به شارژ آپارتمان، حدود یک هشتم است. به این معناکه مالکان آپارتمان ها، هزینه ای که برای نگهداری ساختمان در سال پرداخت می کنند حدودا 8 برابر رقمی است که برای نگهداشت شهر می پردازند در نتیجه نسبت شارژ آپارتمان به شارژ تهران حکایت مثل قدیمی فیل و فنجان را پیدا کرده است.

به گفته کارشناسان شهری اگر شارژ شهری حتی تا نصف رقم شارژ سالانه آپارتمان ها تعدیل شود در این صورت 2 هزار و 700 میلیارد تومان از بودجه سالانه پایتخت با این منبع پایدار و سالم تامین مالی می شود. هزینه اندک شارژ شهری، در مقایسه با قیمت مسکن نیز یک نتیجه جالب را به دست می دهد.

در حال حاضر نسبت شارژ شهری به قیمت مسکن زیر یک صدم درصد است اما نسبت عوارض ساخت به قیمت تمام شده مسکن حدود 2 درصد است. این دو نسبت متفاوت نشان می دهد در شهر تهران بر خلاف دولت های محلی کلان شهرهای جهان، هزینه اداره شهر به جای آنکه از محل بهره برداری از خدمات شهری تامین شود از محل دریافت کنندگان مجوز کسب می شود. به طوری که برخلاف سهم بالای درآمد و منابع حاصل از انواع عوارض ساختمانی، سهم شارژ شهری در بودجه امسال شهرداری تهران حدود 5/ 2 درصد است. بررسی مدل های تامین بودجه در اداره کلان شهرهای جهان این سهم را حداقل حدود 30 درصد از بودجه سالانه برآورد می کند.

بنابراین برخلاف شهرهای جهان که شارژ شهری نقش شاهرگ حیاتی در تامین هزینه های اداره شهر را بازی می کند این نوع مالیات محلی در شهر تهران به عنوان یک مویرگ درآمدی است.

بررسی ها درباره دلایل سهم اندک این نوع منابع در تامین هزینه های پایتخت، اختلاف شدید شارژ شهری با شارژ آپارتمان و همچنین فاصله نجومی شارژ شهری با قیمت روز ملک در تهران، آدرس دو عامل اصلی را نشان می دهد. اول آنکه در مدیریت شهری پایتخت، انگیزه کافی برای شیفت تامین مالی شهر به شارژ شهری وجود ندارد. عمده دلیل آن هم به سهل الوصول بودن اخذ عوارض ساخت وساز از بساز و بفروش ها و دریافت عوارض فروش تراکم و تغییر کاربری است. به ویژه آنکه ابزار کافی برای پرداخت به موقع این نوع عوارض از سوی شهروندان به شهرداری وجود ندارد.

درواقع از آنجاکه کسب درآمد از محل درآمدهای فروش تراکم و تغییر کاربری به عنوان یک راستا سهل الوصول برای شهرداری تهران است، به جای اجرای ایده های خلاقانه جهت کسب درآمد، صدور مجوزهای خارج از ضوابط را از اولویت های اصلی برنامه خود قرار می دهد. به همین دلیل طی چند سال اخیر تعداد ساخت وساز بلندمرتبه هایی که نیاز اصلی شهر تهران نیست افزایش پیدا می کند و در مقابل سایر کاربری های ضروری شهر تهران همچون کاربری های ورزشی، تفریحی و... فراموش می شود. ایجاد پایگاه های قدرت و اعمال نفوذ آنها، عدم توازن درآمد منطقه های شهرداری و ساختار نامناسب دارایی ها نیز از دیگر پیامدهای مخرب این نوع درآمدها است.

دومین عامل اختیار صفر شهرداری بابت تعدیل عوارض شهری است. در این حوزه مدیریت شهری ناچار به کسب مجوز نهایی از دولت است.

کارشناسان شهری پیشنهاد می کنند در صورتی که نرخ شارژ شهری همچون فرمول مورداستفاده در کلان شهرهای جهان، متناسب با قیمت روز املاک اخذ شود، می تواند بودجه پایتخت را به یک شاهرگ مالی پایدار و سالم متصل کند. بررسی ها در مورد الگوی اخذ شارژ شهری در کلان شهرهای جهان حاکی از آن است که اگرچه نرخ یکسان برای تمامی املاک شهر در نظر گرفته می شود اما مبلغی که مناطق نامرغوب در شهرهای توسعه یافته پرداخت می کنند کمتر از نصف مبلغی است که مناطق مرغوب این شهرها پرداخت می کنند. به این دلیل که شارژ شهری براساس فرمول عادلانه محاسبه و اخذ می شود.

فرمول عادلانه به این معناکه مالیات محلی بر املاکی که مالکان پرداخت می کنند براساس درصد معینی از بهای روز هر ملک است. این درصد برای تمامی مناطق شهر یک نرخ واحد است اما چون ارزش روز در هر منطقه متفاوت است بنابراین مبلغ شارژ شهری به صورت عادلانه تنظیم می شود. با این حال طی سال های اخیر، شهر تهران از شارژ شهری که در سایر شهرهای توسعه یافته یک درآمد سالم و عوارض دومنظوره محسوب می شود، محروم بوده است و سهم آن در بودجه سالانه شهرداری تهران حدود 5/ 2 درصد است، این در حالی است که سهم درآمدهای سمی در بودجه شهرداری حداقل 50درصد بوده است.

اگر بنا باشد براساس فرمول طراحی شده در شهرهای جهان شارژ شهری در پایتخت نیز محاسبه و دریافت شود، سطح واقعی آن به حدود 3 میلیون تومان در سال خواهد رسید. این نرخ با توجه به هزینه سنگین اداره شهر (هزینه جاری و نگهداشت شهر حدود یک سوم از کل بودجه 30 هزار میلیارد تومانی است) می تواند کل بودجه جاری و نگهداشت شهر را تامین کند. البته این مبلغ شارژ شهری معادل یک دهم درصد قیمت روز مسکن در تهران است که هنوز تا نرخ حداقل نیم درصد شارژ شهری در شهرهای جهان فاصله زیادی دارد.

به گفته کارشناسان، شارژ شهری 3 میلیون تومانی در سال می تواند براساس متوسط مسکن در مناطق شمال و جنوب شهر، به صورت شناور معین شود که در این صورت، بازدارندگی قوی برای احتکار و سفته بازی و منجمد گذاشتن واحدهای مسکونی ایجاد خواهد کرد.