تورم مسکن کشوری از تهران جلو زد؛ ماجرا چیست؟ - آرش بلاگ

به گزارش آرش بلاگ، سرعت رشد قیمت مسکن در شهر ها از تهران سبقت بی سابقه گرفت. بررسی ها از داده های نو مربوط به نبض قیمت ملک نشان می دهد معادله تنظیم رابطه قیمت مسکن تهران و کشور در بهار امسال از فاز یک سال قبل از آن خارج شد.

به گزارش دنیای اقتصاد، سال گذشته موتور تورم مسکن شهر ها با دور تندتر از مرکز به حرکت خود ادامه داد تا جاماندگی ناشی از جهش سال های 97 و 98 قیمت آپارتمان های تهران در سایر شهر های کشور جبران گردد. اکنون، اما رشد بیشتر از تهران رقم خورده که به خاطر دو عامل اصلی و مکمل است.

تازه ترین آمار ها از تحولات قیمت مسکن در کشور، از سبقت بی سابقه تورم ملکی شهر ها از مرکز حکایت دارد. آمار ها نشان می دهد بهار امسال، میانگین قیمت مسکن در کشور به ازای هر مترمربع به 11 میلیو ن و 500 هزار تومان رسید. این در حالی است که در این فصل میانگین قیمت مسکن در شهر تهران معادل 29 میلیون و 300 هزار تومان بوده است. آمار های رسمی در خصوص تحولات قیمت مسکن در شهر های کشور و شهر تهران نشان دهنده سبقت بی سابقه تورم ملکی شهر های کشور از تورم مسکن شهر تهران در بازه زمانی ابتدای سال 96 تا خاتمه بهار 1400 است.

میانه قیمت مسکن در شهر های کشور با استناد به آمار های رسمی در حالی در این بازه زمانی (ابتدای 96 تا خاتمه بهار 1400)، 1/ 7 برابر شده است که این میزان رشد در این بازه زمانی در بازار معاملات مسکن شهر تهران 7/ 6 برابر است.

این موضوع نشان می دهد تورم بازار معاملات مسکن شهر های کشور در یک رویداد بی سابقه از تورم بازار مسکن در شهر تهران سبقت گرفته است. همین رویداد از سوی دیگر منجر به وقوع یک اتفاق دیگر در بازار مسکن شده است.

نسبت میانه قیمت مسکن شهر تهران به میانگین قیمت مسکن در شهر های کشور که به طور متعارف و دوره هایی که بازار معاملات مسکن دهه 90 مرکز در شرایط معمول قرار داشت، معادل 7/ 2 برابر بود، هم اکنون به 5/ 2 برابر رسیده است. این موضوع نشان دهنده سبقت تورم ملکی در شهر های کشور از تورم مسکن شهر تهران در بهار 1400 است.

در دوره هایی از دهه 90 که بازار معاملات مسکن در شرایط عادی قرار داشت یعنی نه بازار در شرایط رکودی قرار گرفته و نه در شرایط رونق بود و تقاضای مصرفی وسرمایه ای در حجم متعارف و معمول در بازار حضور داشت

-مانند سال های 94 و 95- نسبت میانه قیمت مسکن در شهر تهران به میانگین قیمت مسکن در شهر های کشور معادل 7/ 2 برابر بود. میانگین قیمت مسکن در شهر تهران به علت حجم بالای تقاضا برای خرید مسکن در این شهر، کمبود زمین برای ساخت وساز، قرار داشتن تهران در موقعیت مرکز کشور (سیاسی، اقتصادی، شغلی و...)، همواره و به طور معمول بیش از دو و نیم برابر میانگین قیمت مسکن در سایر شهرهاست.

در دهه 90 و در شرایطی که بازار معاملات ملک در شرایط عادی به لحاظ حجم معاملات و تحولات قیمتی قرار داشت نسبت متعارف میانگین قیمت مسکن شهر تهران با سایر شهر های کشور معادل 7/ 2 برابر بود. این نسبت همزمان با آغاز جهش قیمت مسکن از میزان متعارف خارج شد.

در سال 97 جهش قیمت مسکن که ابتدا از شهر تهران آغاز شد، این نسبت متعارف را دگرگون کرد. در حالی که در این سال جهش قیمت مسکن در تهران آغاز شده بود، اما هنوز رشد شدید قیمت به سایر شهر ها سرایت نکرده بود میانگین قیمت مسکن در مرکز به 5/ 3 برابر رسید. این میزان در فاز پیش رونق بازار مسکن یعنی در سال 96 که حجم معاملات وقیمت مسکن هنوز وارد فاز رشد محسوس نشده بود معادل 8/ 2 بود. اما در سال 97 که جهش در بازار مسکن تهران آغاز شد، اما هنوز خبری از جهش و رونق در بازار معاملات مسکن سایر شهر ها نبود میانه قیمت مسکن مرکز به 5/ 3 برابر میانه قیمت کشوری مسکن افزایش یافت.

در سال 98، به تدریج بازار معاملات مسکن در سایر شهر ها نیز به جهش قیمت مسکن شهر تهران واکنش نشان داده و با اثرپذیری از آن با رشد قیمت همراه شد. در این سال که هم قیمت مسکن در شهر تهران جهش کرده بود و در سال دوم جهش قیمتی قرار داشت و هم بازار معاملات مسکن سایر شهر های کشور در جهت جهش قیمتی قرار گرفته بود، این نسبت به 3/ 3 برابر کاهش یافت.

اما از بهار 99 رابطه قیمت مسکن شهر تهران با قیمت مسکن سایر شهر ها در فاز بازتنظیم قرار گرفت. در سال 99 نه تنها جهش قیمت مسکن در شهر تهران ادامه یافت بلکه جهش در سایر شهر های کشور نیز که از سال 98 آغاز شده بود ادامه یافت و میانگین قیمت مسکن در شهر های کشور با شیب محسوس افزایش یافت.

تحت تاثیر این رویداد، میانه قیمت مسکن در شهر تهران به 3 برابر میانگین قیمت مسکن کشور رسید. در تابستان 99 این نسبت به 2/ 3 برابر، در پاییز به 9/ 2 برابر و در زمستان به 7/ 2 برابر رسید.

به طور کلی نسبت میانه قیمت مسکن شهر تهران به میانگین کشوری قیمت مسکن در سال 99 و همزمان با قرار گرفتن بازار مسکن در فاز بازتنظیم رابطه قیمت مسکن تهران وکشور، به 9/ 2 برابر رسید. در بهار 1400، اما این نسبت به کمتر از حد متعارف مورد انتظار، رسیده است. نسبت میانه قیمت مسکن شهر تهران به میانگین قیمت مسکن در کشور که در دوره های معمول بازار مسکن در دهه 90 به طور متعارف 7/ 2 برابر بود در بهار امسال و در یک رویداد بی سابقه به 5/ 2 برابر رسید.

معنای این موضوع آن است که تورم ملکی در شهر های کشور از تورم مسکن تهران سبقت گرفته است وبه همین علت فاصله قیمتی تهران با کشور به کمتر از حد معمول و متعارف این فاصله در سال های معمولی دهه 90 رسیده است.

فرایند متفاوت در بهار 1400

قبل از بهار 1400، انتظار می رفت همزمان با ادامه فاز بازتنظیم رابطه قیمت مسکن بین تهران و کشور، در بهار نسبت به عرف متعارف دهه 90 یعنی فاصله 7/ 2 برابری میانه قیمت مسکن شهر تهران به میانگین قیمت مسکن کشور برگردد. اما هم اکنون این فاصله کمتر شده و به 5/ 2 برابر رسیده است که علت این موضوع به سبقت تورم ملکی کشور از تورم ملکی مرکز مربوط می گردد.

در بهار امسال، همزمان با کاهش قیمت اسمی مسکن در دو ماه ابتدای سال، مسکن در فاز چربی سوزی و تخلیه حباب قرار گرفت. اما حباب قیمت مسکن در این فصل به طور کامل تخلیه نشد. با این حال، آمار ها نشان می دهد نسبت قیمت مسکن تهران به قیمت مسکن کشور در بهار امسال به کمتر از حد متعارف دهه 90 رسید.

اگر چه آمار ها نشان می دهد این نسبت متعارف در سال های معمول بازار مسکن در دهه 80 حول وحوش همین 5/ 2 برابر بوده است، اما شرایط در دهه 90 به سمتی رفت که این نسبت به طور متعارف به 7/ 2 برابر رسید. در بهار 1400 نیز به علت همین شرایط انتظار نمی رفت فاصله قیمت مسکن تهران با قیمت مسکن کشور از 7/ 2 برابر کمتر گردد؛ چرا که شرایط بازار معاملات مسکن شهر تهران در حال حاضر و در سال های اخیر با شرایط این بازار در سال های دهه 80 تفاوت های اساسی دارد.

شرایط سال های اخیر بازار معاملات مسکن شهر تهران اتفاقا در جهتی بوده است که دلایل کافی برای افزایش فاصله قیمتی بین بازار مسکن مرکز و بازار مسکن کشور وجود داشته است.

در سال های اخیر به علت افت محسوس موجودی زمین قابل ساخت در تهران، افزایش تقاضا برای مسکن در مرکز به دلایل مختلف و همچنین رکود عمیق تر ساخت وساز مسکن در مرکز در مقایسه با بازار ساخت وساز کشوری واحد های مسکونی، دلایل کافی برای افزایش فاصله قیمت مسکن تهران با قیمت مسکن کشور ایجاد شده است؛ بنابراین نسبت متعارف قیمتی بین میانه قیمت مسکن در شهر تهران با میانگین قیمت کشوری مسکن از عدد 4/ 2 تا 5/ 2 برابری دهه 80 به نسبت 7/ 2 برابری در دهه 90 تغییر کرد. همزمان با پیشروی بازار مسکن در فاز بازتنظیم رابطه قیمتی بین تهران و کشور، انتظار می رفت در بهار 1400 هم همان نسبت متعارف دهه 90 برقرار گردد، اما عملا این نسبت کاهش یافت.

این در شرایطی است که حتی اگر حباب مسکن شهر تهران در بهار 1400 به طور کامل تخلیه شده بود، شاید رسیدن این نسبت به عدد 5/ 2 برابری قابل توجیه بود. اما برآورد ها از نسبت قیمت به اجاره بهای مسکن که یک دماسنج مهم بازار مسکن و از ابزار های حباب سنجی ملکی است نشان می دهد حباب بازار مسکن در بهار 1400 به طور کامل تخلیه نشد.

سقف متعارف نسبت P به R، یا همان نسبت قیمت به اجاره بهای مسکن که در شرایط عادی بازار مسکن از عدد 25 تجاوز نمی کند در بهار امسال به 29 رسید.

این موضوع نشان می دهد اگرچه بازار معاملات مسکن شهر تهران در بهار امسال در فاز چربی سوزی قرار گرفت، اما حباب قیمت در این فصل به طور کامل تخلیه نشد. در چنین شرایطی این سوال ایجاد می گردد که پس بنا به چه علت یا عللی عدد مربوط به نسبت متعارف بین قیمت مسکن تهران با قیمت مسکن کشور کاهش یافته است و فاصله قیمت مسکن کشور با قیمت مسکن تهران کمتر از نسبت متعارف دهه 90 شده است؟

دو علت کاهش فاصله قیمتی

بررسی ها در این باره نشان می دهد، دو علت در این زمینه قابل ذکر است که اولین علت را می توان به عنوان علت اصلی وعلت دوم را به عنوان علت مکمل معرفی کرد.

علت اصلی مربوط به آغاز فاز بازتنظیم رابطه متعارف قیمتی بین میانه قیمت مسکن شهر تهران با میانگین کشوری قیمت واحد های مسکونی است که از سال 99 آغاز شد و در پی آن شکاف ایجاد شده بین قیمت مسکن تهران با کشور در جهت ترمیم قرار گرفت.

اما علت دوم مربوط به پرشدن ظرفیت جهش قیمت مسکن در شهر تهران و حرکت تقاضای سرمایه ای به دیگر شهر ها برای کسب سود بیشتر از فرآیند سرمایه گذاری ملکی است. در بهار امسال همزمان با توقف جهش قیمت مسکن در تهران و ثبت تورم ملکی منفی برای دو ماه اول سال، بخش قابل توجهی از تقاضای سرمایه گذاری ملکی به دیگر شهر های کشور هدایت شدند. همین موضوع باعث شده است تا در بهار تورم کشوری مسکن از تورم بازار مسکن تهران سبقت بگیرد.

بهار امسال میانه قیمت مسکن در شهر تهران در مقایسه با بهار سال گذشته 70 درصد رشد داشت در حالی که این میزان در کشور 30 واحد درصد بیشتر و معادل 100 درصد بود. همین موضوع منجر به کاهش فاصله قیمتی مسکن در تهران و کشور شد.

روال آینده چیست؟

بعد از تعیین شدن دو علت مهم در کاهش فاصله متعارف قیمت بین میانه قیمت مسکن در شهر تهران و میانگین کشوری قیمت مسکن، سوال مهم دیگر مربوط به روالی است که در آینده و در ارتباط با این نسبت پیش بینی می گردد.

سوال این است که آینده نسبت قیمتی در بازار معاملات مسکن شهر تهران و بازار کشوری مسکن به چه صورتی خواهد بود؟

دو سناریو در ارتباط با شرایط پیش روی بازار معاملات مسکن در ارتباط با نسبت قیمت مسکن تهران با قیمت مسکن کشور قابل طرح است.

سناریوی اول مربوط به حالتی است که در آن نسبت میانگین قیمت مسکن شهر تهران به میانه قیمت کشوری مسکن به میزان متعارف دهه 90 یعنی نسبت 7/ 2 برابری برمی گردد و این نسبت احیا می گردد.

سناریوی دوم نیز مربوط به باقی ماندن این نسبت روی عدد فعلی یعنی نسبت 5/ 2 برابری میانه قیمت مسکن شهر تهران به میانگین قیمت مسکن در شهر های کشور است.

اما سناریوی محتمل، همان سناریوی اول یعنی وجود احتمال قوی تر برای بازگشت عدد نسبت قیمتی به میزان متعارف دهه 90 یعنی نسبت 7/ 2 برابری است. براساس این سناریو، فاز چربی سوزی و توقف رشد شدید قیمت مسکن که در بازار معاملات مسکن شهر تهران در بهار امسال آغاز شد در فصل های بعد به سایر شهر ها سرایت می کند. یعنی سایر شهر ها نیز وارد فاز چربی سوزی شده و رشد قیمت مسکن در آن ها متوقف می گردد. در چنین شرایطی محتمل است، نسبت قیمت مسکن تهران با کشور به عدد متعارف دهه 90 یعنی 7/ 2 برابر برسد. اما در سناریوی دوم که از احتمال کمتری در مقایسه با سناریوی اول برخوردار است در صورتی که شرایط بازار معاملات مسکن کشوری مانند شرایط بهار رقم بخورد، این نسبت می تواند به جای مانده و به سمت افزایش فاصله یا احیای نسبت متعارف دهه 90 حرکت نکند. احتمال سناریوی دوم بسیار ضعیف، اما سناریوی اول قوی است.